2024 보금자리론 대출은 한국주택금융공사에서 제공하는 장기 고정금리 주택담보대출 상품입니다.
보통 주택을 구입하거나 기존 대출 상환, 또는 전세자금 반환 등을 목적으로 활용됩니다.
변동금리 상품이 아니라는 점에서 안정적이고 대출 기간 동안 금리 인상에 대한 부담이 없는 상품입니다.
지금 주택 구입을 고려하고 있다면, 금리 인상에 대한 부담 없는 보금자리론에 대해 알아보고 자금 마련 계획을 세우면 도움이 될 것입니다.
이번 글에서는 보금자리론 신청자격, 소득기준, 대출한도와 금리, 그리고 보금자리론과 관련한 QnA까지 알아보도록 하겠습니다.
보금자리론 이용 조건
은행 대출 상품 중 고정 금리 상품을 찾는 것은 거의 불가능합니다.
하지만 보금자리론은 한국주택금융공사에서 제공하는 대출 상품으로 고정금리라는 큰 장점이 있는 상품입니다.
따라서 주택 구입을 고려하고 계신 분들이 자금 마련 계획을 세울 때 반드시 알아봐야 하는 대출 상품인데요.
모두에게 제공되는 상품이 아니고 일정의 신청자격, 소득기준 등 이용 조건이 있습니다.
신청자격
보금자리론 신청자격 조건은 다음과 같습니다.
- 연령 : 민법상 성년(연령은 민법에 따라 계산)
- 국적 : 주민등록표 등본에 기재된 대한민국 국민(재외국인, 외국국적동포 포함)
보금자리론 소득기준
대출을 받기 위한 소득 기준은 다음과 같습니다.
- 부부합산 연소득 7천만원 이하
- 신혼부부(대출신청일 기준 혼인신고일이 7년 이내) 8천 5백만원 이하
- 미성년 자녀 1자녀 8천만원, 2자녀 9천만원, 3자녀 1억원 이하
소득 기준 증빙의 경우 근로 또는 사업(부동산 임대소득 포함), 연금 및 기타소득 등의 모든 종합소득을 합해서 산출합니다.
구체적인 소득심사 방법이 궁금하신 분들은 링크를 클릭하시면 자세한 방법을 확인할 수 있습니다.
주택가격 및 소유자
주택가격 및 소유자 조건은 다음과 같습니다. 먼저, 주택가격을 알아보겠습니다.
- 실거주용으로 사용되는 「주택법」 제2조 1호의 공부상 주택
- 아파트와 기타주택(연립 · 다세대 · 단독주택)으로 구분
- 대출승인일 현재 담보주택이 6억원을 초과하는 주택은 취급 불가
- 구입용도의 경우 시세정보, 감정평가액, 매매가액(낙찰가액, 분양계약서상 실매매액 등 매수인이 실제 지급한 금액) 중 어느 하나라도 6억원을 초과하는 주택은 취급 불가
소유자 조건은 아래와 같습니다.
- 채무자 또는 배우자(결혼예정자 포함)가 소유자(예정 소유자)
- 채무자와 소유자가 다른 경우, 소유자를 담보제공자로 하여 근저당권 설정
위에 설명과 같이 주택가격은 6억원이 초과할 경우는 대출 취급이 불가합니다. 또한 실 주택 소유자에 대한 조건도 있으니 해당 조건을 미리 확인하셔야 합니다.
담보주택 세부평가 방법에 대해서는 링크를 클릭하시면 다운로드 받아 확인할 수 있습니다.
주택수(주택보유수)
이미 주택을 보유하고 계신 경우, 아래 조건을 확인해보시기 바랍니다.
보금자리론은 담보주택을 제외하고 무주택 또는 1주택이어야 대출 취급이 가능합니다.
- 주택 보유수 : 담보주택을 제외하고 무주택 또는 1주택(채무자, 배우자 포함)
- 대체 취득을 위한 일시적 2주택자로, 기존 주택 처분 조건부로는 취급 가능
- 기존 주택은 대출 실행일로부터 3년 내 처분
보금자리론 대출 자금용도
구입용도
담보 주택의 건물에 대한 소유권 이전(보존) 등기일로부터 3개월 이내에 대출을 신청한 경우
- 소유권 이전과 동시에 대출 취급 가능
- 소유권 이전 전이라도 매도인의 담보 제공 형태로 대출 취급 가능
보전용도
담보 주택의 건물에 대한 소유권 이전(보존) 등기일로부터 3개월을 경과하여 30년 이내에 대출 신청한 경우
- 현재 담보물건에 대한 임차 보증금 반환 용도에 한하여 임차 보증금 잔액 이내 취급 가능
상환용도
구입 또는 보전 용도의 기존 주택담보대출을 상환하기 위해 대출 신청한 경우
- 기존 대출의 채무자와 보금자리론의 채무자는 동일인이어야 하나, 배우자의 경우는 동일인으로 간주
대출한도 및 금리
LTV
LTV(Loan to Value)는 주택담보대출을 받을 때 한도를 책정하는 기준으로 사용되는 개념으로 주택 가치 대비 대출 가능한 최대 금액의 비율을 뜻합니다.
계산 방법은 대출금액을 주택가격으로 나눈 값에 100을 곱해주면 됩니다.
- LTV = (대출금액/주택가격) X 100
보금자리론의 LTV는 아파트 기준 최대 70%(기타주택은 65% 이내)입니다.
단, 담보주택 소재지가 조정지역인 경우 또는 CB점수가 271~614점이거나 MSS점수가 「MSS운영기준」에서 별도로 정하는 경우, 소득추정방법을 사용하는 경우 담보주택의 유형별로 10%p씩 차감하여 적용합니다.
- 아파트 기준 최대 70%
- 기타주택 최대 65%
- 담보주택의 유형별로 10%p씩 차감
- 담보주택 소재지가 조정지역인 경우
- CB점수가 271~614점인 경우
- MSS점수가 「MSS운영기준」에서 별도로 정하는 경우
- 소득추정방법을 사용하는 경
DTI
DTI(Debt to Income ratio, 총부채상환비율)은 대출 심사에서 중요하게 사용되는 지표로, 차입자의 월 소득 대비 부채 상환 비율을 나타냅니다.
계산방법은 월간 부채 상환액을 월 총 소득으로 나눈 뒤 100을 곱해주면 됩니다 .
- DTI = (월간 부채 상환액/월 총 소득) x 100
이는 대출자의 상환 능력을 평가함과 동시에 대출 위험을 측정하는데 사용됩니다.
DTI가 높을 수록 대출 상환에 어려움을 겪을 수 있음을 나타내기 때문에 대출 취급이 어려울 수 있습니다.
보금자리론에서 신용등급의 의미는 크지 않지만 DTI를 아에 무시하는 것은 아닙니다.
최대 60% 미만을 기준으로 하고 있으며, 담보주택 소재지가 조정지역인 경우 10%p차감하여 적용합니다.
조정지역일지라도 실수요자 요건에 해당되거나 임차보증금 반환용도인 경우에는 차감 적용하지 않습니다.
- 최대 60% 미만
- 10%p 차감 적용
- 담보주택 소재지가 조정지역(과열지역, 투기지역 및 투기과열지구 포함)일 경우
보금자리론 대출한도
보금자리론의 대출한도는 최대 3.6억원이며, 다자녀 가구 · 전세사기피해자는 4억원까지, 생애최초 4.2억원까지 입니다.
- 최대 3.6억원
- 다자녀가구 · 전세사기피해자 4억원
- 생애최초 4.2억원
대출 기간
보금자리론의 대출 기간은 10년, 15년, 20년, 30년, 40년, 50년 중 선택할 수 있습니다.
단, 만기 40년은 만 39세 또는 만 49세 이하 신혼가구, 만기 50년은 만 34세 이하 또는 만 39세 이하 신혼가구 조건을 충족해야 합니다.
- 신혼가구 : 대출신청일 기준 혼인신고일이 7년 이내인 가구
보금자리론 금리
보금자리론 대출 금리는 4.20% ~4.50%(아낌e보금자리론 기준, 범위 안내) 입니다.
우대금리
- 저소득청년 0.1%p
- 신혼가구 0.2%p
- 사회적 배려층(한부모가구, 장애인가구, 다문화가구, 다자녀가구) 항목별 0.7%p
- 최대 2가지 항목을 택하여 중복적용 하여 최대 1.00%p한도로 적용)
- 녹색건축물 0.1%p
- 미분양관리지역 내 미분양주택 입주자 0.2%p
- 전세사기피해자 1.00%p
- 신생아출산가구 0.2%p
위 우대금리 항목 중 최대 1.00%p를 한도로 중복 적용이 가능합니다.
단, 신혼부부 우대금리와 신생아 출산가구 우대금리는 중복 적용이 불가합니다.
보금자리론 조기(중도)상환수수료
보금자리론을 조기 또는 중도에 상환할 경우 조기(중도)상환수수료가 발생합니다.
- 3년 이내 조기(중도)상환된 원금에 대하여 대출실행일로부터 경과일수별로 0.7% 한도 내에서 부과
- 신청일 기준 사회적배려층 우대금리 적용 대상자 및 전세사기피해자가 보금자리론 이용할 경우 조기상환수수료 면제
보금자리론 QnA
다음은 보금자리론과 관련한 궁금증들에 대해 알아보도록 하겠습니다.
보금자리론과 일반형 주택담보대출의 차이점은 무엇인가요?
보금자리론 역시 주택담보대출이라는 점은 동일하지만, 일반형 주택담보대출과 몇 가지 차이점이 있습니다.
대출 목적, 신청 자격
대출 목적에 있어서 주택 마련 자금을 위한 대출 상품인 것은 동일하지만, 상품의 성격을 보면 차이가 있습니다.
보금자리론은 주로 무주택자 또는 서민층을 위한 정부 지원의 모기지 상품입니다.
이와 달리 일반형 주택담보대출은 주택 소유 여부와 관계없이 누구나 이용할 수 있는 상품입니다.
이러한 차이로 인해 보금자리론은 주택 소유 여부와 소득 기준 등 신청 자격을 충족하는 분들을 대상으로 신청이 가능한 상품입니다.
하지만 일반형 주택담보대출은 보금자리론에 비해 주택 소유 여부나 소득에 대한 제한이 비교적 덜 엄격하여 누구나 이용할 수 있습니다.
대출 한도
보금자리론의 대출 한도는 최대 3.6억원으로 제한됩니다. 다가구 자녀, 전세사기피해자 등 특정 조건에서는 4억 또는 4.2억원까지 차이가 있습니다.
일반형 주택담보대출은 대출 취급 은행마다 차이가 있으며 일반적으로 보금자리론에 비해 한도가 더 높습니다.
대상 주택
보금자리론의 대상 주택은 주택 가격이 6억원 이하인 경우에만 취급이 가능한 조건이 있습니다.
일반형 주택담보대출은 주택 가격 제한이 더 높거나 없을 수 있습니다. 따라서 주택담보대출을 알아보실 경우, 취급하는 여러 은행을 확인하고 비교하는 것이 필요합니다.
금리 종류
보금자리론의 금리는 대출 기간 내 고정금리로 책정됩니다.
일반형 주택담보대출은 보금자리론과 달리 변동금리 또는 혼합금리 옵션을 적용한 제품으로 금리가 변동된다는 점이 다릅니다.
금리 수준
보금자리론의 금리는 일반형 기준 최저 3.2%~4.65% 이상이며, 특정 조건에서는 우대 금리를 적용받을 수 있습니다.
일반형 주택담보대출은 보통 보금자리론보다 높은 금리가 적용되며, 은행마다 차이가 있습니다.
상환 방식
보금자리론은 주로 원리금 분할상환 방식을 사용하며, 일반형 주택담보대출은 원리금 분할상환, 만기일시상환 등 다양한 상환 방식 중 선택할 수 있습니다.
보금자리론과 일반형 주택담보대출의 금리는 어떻게 다른가요?
금리 수준
보금자리론은 일반형 기준으로 최저 3.2% ~ 4.65% 이상의 금리를 보여줍니다.
일반형 주택담보대출은 보금자리론보다 조금 더 높은 금리가 적용되는 경우가 많으며, 은행마다 차이가 있기 때문에 여러 은행을 비교하는 것을 권장드립니다.
우대 금리 정책은 보금자리론, 일반형 주택담보대출 모두 받을 수 있습니다.
보금자리론의 우대 금리 정책은 위에 설명드렸으니 참고부탁드립니다.
일반형 주택담보대출의 경우 은행사마다 우대 금리의 차이가 있으니 자세한 내용은 각 은행 홈페이지를 참고하시기 바랍니다.
금리 결정 요인
보금자리론과 일반형 주택담보대출의 금리와 관련해 가장 큰 차이 중 하나는 금리 결정 요인입니다.
보금자리론은 정부 정책에 따라 금리가 결정되며 대출 기간 내에는 고정 금리로 대출을 받는 상품입니다. 따라서 시장 금리 변동에 민감도가 낮아 장기간 대출 상환 계획을 세우기에 부담이 낮습니다.
반대로 일반형 주택담보대출은 시장 금리 변동과 개인의 신용도에 따라 금리가 결정되기 때문에 시장 상황에 민감해질 수 밖에 없어, 대출 실행 이후에도 금리가 오를 경우 부담이 될 수 있습니다.
신용도에 따라 금리가 달라지나요?
보금자리론의 금리는 일반적으로 개인 신용도와 관계가 크지 않습니다.
주택을 담보로하는 주택담보대출 상품이기 때문에 대출을 받는 분의 신용도보다는 다음과 같은 요인들로 금리가 결정됩니다.
- 기본 금리 : 한국주택금융공사에서 정한 기본 금리가 적용. (일반형 : 3.2% ~ 4.65%)
- 주택 조건 : 녹색건축 인증을 받은 주택의 경우 우대금리 적용 가능
- 대출 유형 : 특례보금자리론과 일반 보금자리론의 금리가 상이(2023년도 특례보금자리론은 2024년도에는 종료)
- 정부 정책 : 보금자리론의 금리는 정부 정책에 따라 결정. 시장 금리 변동에는 상대적으로 덜 민감함.
- 우대 조건 : 특정 조건(다자녀, 신혼부부 등) 충족 시 우대 금리 적용 가능
신용도의 영향이 적지만, 대출을 신청하는 개인의 신용도를 아에 보지 않는 것은 아닙니다.
신용평가 및 정보
보금자리론의 신용평가 정보는 다음과 같습니다.
- NICE신용평가정보(주)아 CB점수가 271점 이상인 경우 취급 가능
- 공사가 사전 심사하는 경우에는 승인일 현재 부부가 공사 내규에 의한 채무관계자로 규제되고 있는 경우 취급 불가
- 한국신용정보원 ” 신용정보관리규약”에서 정하는 아래의 신용정보가 남아있는 경우는 취급불가
- 연체, 대위변제/대지급, 부도, 관련인 정보
- 금융질서문란정보, 공공정보
- 신용회복지원 신청 및 등록정보
- 소득이 있는 배우자는 ‘신용정보’확인.(신용평가는 생략)
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